日本樓
1. 買賣流程 (全新酒店式住宅樓花--分層單位住宅)
項目 : 主要住宅為酒店旅館牌照、全新住宅 ;
地點 : 選於東京和大板市內鉄路沿線之位置,交通方便,升值潛力大的區域 ;
售價 : 約港幣1百餘萬起
買賣流程----資料查詢包括地區, 位置, 發展商, 酒店管理經驗等
----樓盤概况, 如興建中或全新計劃
----申請購買, 預留意向書連訂金、付款流程
----產權轉讓 (永久業權)
----提供酒店管理服務
----即收樓後, 每年淨回報7%(首3年,日後可再續保(相意))
現最新分層單位酒店式住宅項目如下:
難波南4
難波南3
難波南
難波
天王寺
日本橋東
新深江項目
天下茶屋項目
弁天盯項目
梅田項目
 
2. 買賣發展項目 (全新酒店式住宅發展項目)
項目 : 主要住宅為酒店旅館牌照、全新住宅 ;
地點 : 選於東京和大板市內鉄路沿線之位置,交通方便,升值潛力大的區域 ;
售價 : 商議
發展內容 : 先選定位置, 面積, 和房間數目; 由買地, 申請, 設計至建造完成須要時間約一年半時間, 並曰後提供酒店牌照管理, 一手包辨, 毋須費心
產權 : 由地至建築物全幢住宅都是永久產權 (屬個人擁有)
回報 : 回報可達10%以上 (須計算商議)
3. 買賣流程(二手現樓住宅)
資料查詢
按客戶的投資預算提供合理回報的住宅選擇,安排各項文件、貸款、稅務、中介服務及租務介紹等資料。

提供樓盤/實地考察
安排實地考察。若未能前往日本,也可透過圖像及影片了解投資項目的概況。

申請購買
決定作出投資的項目須先填交購屋申請書給業主議價。
選定房屋後,我們可通過郵件寄購屋申請書給您,請填寫完簽字後發給我們;或見面簽署;
我們會盡全力為投資客人跟日本業主爭取最好的價格。

議定價錢/支付訂金/簽署契約
買賣雙方協商確定價格、成交日期及其他細節後,一般在7-14日內須支付價格10%作為訂金及簽署契約。客户屆時須提供購買者身分證明及地址證明宣誓書等文件並請買方到民政事務處申請身份證宣誓証明並提交給我們。客戶可親自前往日本簽署契約或以委任書委託本公司的司法書士代簽。
如買方選擇在香港簽委任狀,委託本公司的司法書士代理簽約。我們可以通過網絡視頻工具對您解釋重要事項說明書及契約內容,通過快遞郵寄相關資料給您簽字,以完成正式簽約,並決定尾款交屋日(通常在簽約後一個月內)。

樓宇按揭
因為一般日本銀行不能為未有日本居留許可證的外國人提供樓宇按揭服務,客戶可透過中國銀行東京分行,第一商業銀行股份有限公司或歐力士(亞洲)有限公司辦理樓宇按揭,可申請50%-70%的按揭金額。有關開戶及按揭手續必須由申請人親自前往辦理。基本借貸金額最少為2000萬日元。

尾數支付
交屋日前5天需安排尾款,當尾款確認到帳後,買方便已取得所有權,所有正本文件會在30-60個工作天後寄送土地權狀到您手上,而所有租金及稅金由是交屋日起計算。

產權轉讓
待所有產權資料由司法書士確定和登記後,買方必須在協議的完成期內支付餘款,在賣方確認收妥餘款後,即完成產權交付手續。 按不同情況由確定價格至完成產權交付所需時間也不同,若客户以現金及一次性支付住宅金額便能最快完成轉讓手續。

租務管理
為免除客戶購買住宅後擔心收租和管理的問題,我們提供購買及租務管理一站式服務。
4. 日本房產稅率
購入稅率
房產取得稅 3% (按評估值)
釐印費 10,000 – 540,000日 元, 通常在15,000-45,000日 元之間
登記費 2% (按評估值)
仲介費 3%(按樓價)+6万円
**評估值是日本政府對住宅的估值, 通常遠低於交易價格
**交易費用一般是佔樓價6-9%
每年稅率
固定資產稅(每年) 評估值1.4%
都市計畫稅(每年) 評估值0.3%
**評估值是日本政府對住宅的估值, 通常遠低於交易價格
出售稅率
資產增值稅 持有5年 內 (利潤-支 出) x 30%
資產增值稅 持有多於5年 (利潤-支 出) x 15%
**支出: 交易時的交通費, 酒店, 中介費, 司法書士費用, 房產取得稅, 每月管理費可以當支出
租金收入稅
每 年租金收入 稅 率 扣 減
1,950,000日元以下 5% ---------
1,950,000 – 3,300,000 10% 97,500日元
3,300,000 – 6,950,000 20% 427,500日元
6,950,000 – 9,000,000 23% 636,500日元
9,000,000 – 18,000,000 33% 1,536,000日元
18,000,000以上 40% 2,795,000日元
5. 日房地產基礎知識對照
交易面積 交易面積一般為專有面積,即牆壁中心開始算起,不含走廊、電梯間、陽臺等面積。
標示單位 平方米(m²)或坪(1m²=約0.3025坪=約0.6畳) 日本標示金額時多數採用:日圓/坪
交易產權 日本的所有權是指土地加建築的永久所有權,公寓大廈的土地也會根據購屋者所購買的面積而取得相應比例的土地所有權。
新屋交屋狀態 新屋交屋時多數已有基本裝潢,不少建商會根據購屋者喜好,適當調整裝潢風格與材質。
管理方法 由所有屋主組成管理協會,直接管理其公寓大廈,或委託管理公司進行管理。
維修預備金 一般新屋入住時先繳交維修基金,每月繳交管理費的同時繳交維修基金,並根據建物的老舊程度,適當調整修繕基金。
6. 日本不動產之優勢
樓價便宜 1991年日本泡沫經濟破滅後,不動產價格大幅滑落,日本經濟被認為已經「迷失20年」,景氣循環在所難免,現在日本的住宅樓價普遍遠低於香港、台北、上海及北京,核心城市東京住宅的實用呎價也只是4,000港元左右,在東京鄰近地鐵站的1房單位由40萬港元起,更有不少選擇。

投資回報率高
日本新樓的回報率大約是3-5%,10-30年樓齡的回報率可達8-10%。而且1982年以後建成的樓宇均合符日本建築法例的耐震標準,所以買10-30年樓齡的日本樓宇可享高回報率及耐震保障。

租賃市場成熟,穩定租金收入
現時日本大部分年青人都是租樓不買樓,而且東京為日本的經濟、政治、教育中心,很多外縣人口都會遷到關東地區工作。普遍日本公司會依照員工的職位提供一定的租金補貼,只要是離鄰近地鐵站10分鐘路程的地方,一定不愁沒有租客。
日本房地產從樓宇契約、驗樓至樓宇轉讓必須根據日本政府房地產買賣規定,可以令您安心購買。
日本民族性較誠實,租客大都準時交租及保持家居整潔。而且在日本租屋時必須提交租金保証人資料或加入租金保險公司擔保,所以欠租情況較少。

優質房地產
日本的建築物在建築時必須依建築法例而建,而且用料上乘。加上日本人喜歡保持居所清潔,一般20-30年樓齡的建築物也保持得很好,所以保養質素會較本港為佳。

永久土地擁有權
日本房地產的所有權,包括土地權,大部份屬於永久個人擁有,可相存世世代代。

簡單出租
只要有水電煤,出租房屋時不需要配備任何家具電器便可以直接出租。
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